第236章 复合增值
“目前,我们常用的建造过程,大致分为几个阶段。
首先要平整土地,做碎石垫层基础;
再浇筑墙体基础,下一步拼接房屋构建;
哦,当然,这是指木作结构的房屋,其他结构各有不同。”
“木作结构的房屋主体,主要采用标准木构件拼接建设,
这时的工地,宛如稚童在拼接积木,很快就能搭建起一座漂亮的房子,
哈哈,这真是让人愉快的工作。”
看得出,土屋非常喜欢这份工作,
当他描述一些工地逸闻时,忍不住说的自己也会哈哈的笑个不停。
“等主体搭建好以后,就要进行墙体和屋顶的搭建,
再经过一些细节的完善和装饰,一所房屋就可以交付给居户了……,
我们也算是不负所托,完成自己的工作。”
说完建屋过程,土屋还忍不住啧啧嘴,好像真的建好一栋房子般的满足。
“哈哈哈,”看他的表情,白满川忍不住夸赞,“土屋先生,你对建造的热爱,真是让人感动。”
“那是自然,哈哈……。”土屋新作自得的昂头笑应。
“以现在的行市,一个地块到最终的销售,各参与方的投入产出是什么情况呢?”
白满川问出他最关心的问题。
“这个……,虽然现在地价开始上涨,
不过呐大家都明白,操作的措施,所起的作用过于大了,
作为实业人员,我还是比较认可,行业的平均利润分配。”
“一般来说,去年间,东京都的平均地价是70万日元一平米,平均木造价格大约60余万日元;
建成后,房屋平均售价多是160万元以上,这其中的差价,便是开发企业的利益。”
“哦,这样啊……。”白满川听到这里,脑海中的想法,逐渐完善起来。
很简单,既然地块需要经过时间加持,才能实现升值。
那如果选择容易出手的居屋区,将这里的地块建设居屋,出售以后,就相当于一个多月就能增值两成。
只需在部分地块,实现这样的操作,就能实现冲抵资金成本的目的。
“土屋先生,请原谅我的失礼……,下面我们需要展开内部讨论。”
想到这里,白满川忽地站起来,
像是做出了些决定,他既歉意又坚定的对木屋说:
“明天我会和你联系,将有工作需要交由你负责,请原谅。”
说完,马上安排人送走土屋新作,他需要一些内部的交流。
白满川恍然感觉,可能以前的这个模式,方向有些偏差,他转向一直没说话的几个人。
“诸位,如果将收购到手的地块,挑选出适合的地块,快速建房售出;
以这部分利润,冲抵资金成本,不知结果如何?”
“这个……,”
两位银行界人士对视一眼,还是大仓开口。
“从道理上讲,这个流程是没有问题的,可是……,这里有几个关键的因素,
就是建造费用和变现的问题,如果增加了建设费用,建好的房屋,又没能及时销售出去,就更提高了资金成本。”
“白先生,我赞同大仓先生的看法,”
松田停顿一下补充。
“这件事的关键之处,在于时间和成本的把控,
如果可以,请把这项任务交给我们,我会组织人力进行仔细的推演,相信能做出合理的运作预案。”
“白先生,我领导的部门,非常擅长做这类项目的推演,一定能找到,资金使用和收益的最优平衡点。”
大仓利友急急出声争取,他以为,如果再错失这次机会,在这个项目中,他只怕将被逐渐边缘化。
“二位,我想我要提醒一下二位,”白满川想诈一下他们。
“这些新建的居屋,销售给市民,涉及的房屋贷款业务,二位不会故意无视吧。”
“另外,我们一直在按照实业运作的规律,在进行所有操作;
实际上上,就我个人的感觉,当前东京都的地产,已经具备了相当的金融属性,难道二位对此不能有所创新吗?”
“呀,你的说法完全正确,
以目前的情报推算,几年之内几大都市圈的地价,将会有持续性的上涨动力;
安全性、流动性、收益性的要素完全具备,以此发行短期债券,
不仅能获得收益,还能起到转化国债和储蓄,拉动内需、推动地产业的目的。”
“呵呵,大仓先生,恐怕你过于乐观了,
诚然,你说的这些都对,问题是,先要有发行主体才行……。”松田苦笑着说。
“二位,请解释一下。”白满川没听懂,直接开始发问。
“白先生,按大藏省规定,发行事业债的企业,需要净资产达到330亿日元,评级3B级以上。”
“这样啊,那短期内是没有办法了,那就这样吧,请各位分别推演一下,看加入房建和销售环节,应该如何操作。”
“定不负阁下所托……”。
……
他的想法已经渐渐明晰,思路也变得越来越清楚,
剥去那些,云山雾罩的专业名词的遮掩,
其实,这不过是几方面,配合默契的囤积居奇。
如果把专业名词看做是行业黑话,把价值庞大的地产看做郁金香块茎、或者君子兰花朵,其实也没多少区别。
而且,对这场知道结果的博弈,他只要把本钱弄得多多的,地产收购的多多的,就像人们囤积郁金香、炒作君子兰一样,干就完了。
现在的关键,是要平衡地产增值速度和资金成本的关系;
如果能做到,只要在适当的时候,及时脱手就能万事大吉,可以安稳的回家数钱;
而且,在岛国银行连续五次加息之前,把握地产的时间越长,获利就越多,风险就越小。
现在解决资金成本问题,似乎已经有了新路。
之所以想试探企业债,还是为了降低资金成本,
这两家银行的风格,都比较大胆,这一波泡沫被刺破后,两家双双陷入破产旋涡,也算是求仁得仁。
因为以前听过他们的名头,才会在一开始,就特意寻找他们合作。
看来发行债券希望不大,可是人生路漫漫,且行且珍惜;谁知道明年会怎样呢。
咦,他突然想,从今年开始连续五次降息,用来推高地产;
后面又连续五次升息,为了刺破地产泡沫;
不知道为什么会是前五后五,难道是一报还一报吗?
小日子们,然严谨的如此幽默,简直是莫名其妙。
第二天开始,念头通达的白满川,
拉着青木夫妻,和土屋新作一起商议,要如何合作,共同开发手中的地块。
既然地块增值,需要以时间为食,
那么,在这中间把地块建成居屋,是不是就有复合增值?
机会很大应该可行,
虽然说这次行情的起源、过程、和结果都有许多炒作,
只不过,现在的行情才刚开始,机会还多着呢。
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